Рефинансирование – это оформление нового кредита для погашения текущего. Рассказываем, что такое рефинансирование ипотеки, какие есть особенности у этой процедуры и в чём её выгода для заёмщика.
Что значит рефинансирование
Рефинансирование – изменение условий действующего договора путем заключения нового. Старый договор при этом погашается досрочно средствами нового кредита. В случае ипотеки и текущий, и новый кредит могут быть только целевыми – полученными на приобретение жилья. Основными причинами для начала процедуры являются:
- новые кредитные программы банков с низкими ставками;
- вступление в ипотеку с господдержкой;
- объединение нескольких задолженностей;
- увеличение срока кредита.
В МТС Банке можно не только рефинансировать ипотечный кредит, но и несколько задолженностей сразу. Например, объединить ипотеку и потребительский кредит или получить дополнительные денежные средства в размере не более 1 млн рублей.
Что это даёт
Применение новых условий кредитования позволяет:
- Снизить размер ежемесячного платежа. Новый кредит выдаётся с более низкой ставкой и на новый срок. Если это ипотека – рефинансироваться можно на 30 лет, если позволяет возраст заёмщика: остаток долга распределится на новый срок, вы будете платить меньше.
- Сократить срок выплаты кредита. Новая низкая ставка означает уменьшение общей стоимости кредита. Если вы сохраните тот размер ежемесячного платежа, который был по старому договору, срок выплат по новому кредиту уменьшится.
В чём отличие от реструктуризации?
Рефинансирование не стоит путать с реструктуризацией, когда в рамках уже действующего кредитного договора банк предлагает заёмщику новые условия – изменение графика платежей или увеличение срока кредитования. Реструктуризация не предполагает смену банка, тогда как при рефинансировании это сделать можно. Также в ходе реструктуризации банк может предложить заёмщику кредитные каникулы при наличии оснований. Рефинансирование этого не предполагает.
Когда рефинансирование выгодно?
Чтобы узнать, будет ли вам выгодно рефинансировать кредит, нужно рассмотреть текущие программы банков, сделать расчёт с помощью калькулятора и сравнить итоговые затраты.
Например, 5 лет назад вы взяли ипотеку на сумму 10 млн рублей по ставке 9,8% на 20 лет. А сегодня ваша семья подпадает под условия программы «Семейная ипотека», ставка по которой в МТС Банке начинается от 5,2%. Вы берёте новый кредит на оставшиеся 15 лет, и мы можем рассчитать экономию:
- По первому кредиту вы платили 95 180,83 рублей, общая стоимость кредита без изменения условий и досрочных погашений составила бы22 843 399,20 рублей. За первые 5 лет вы выплатили банку 5 710849,80 рублей.
- Вы берёте новый кредит на погашение остатка долга, который на этот момент составляет примерно 8,9 млн рублей, новый ежемесячный платёж будет равен 71 784,22 рубля, общая стоимость кредита без учета досрочных погашений составит 12 921 159,60 рублей.
Ваша выгода:
- 95 180,83–71 784,22 = 23 296,61 уменьшение размера ежемесячного платежа
- 22 843 399,20 – (5 710 849,80+12 921 159,60) = 4 211 389,80 снижение общей стоимости кредита
Рефинансирование помогает сэкономить уже при разнице в ставке в 1-2%. Если взять кредит на 3 млн рублей на срок 10 лет по ставке 9% и рефинансировать его через год на сумму остатка по ставке 7%, вы сэкономите более 300 тысяч рублей.
Почему невыгодно рефинансировать ипотеку?
Вы получаете новый кредит, а значит, сопутствующие расходы придется нести снова. К ним относятся:
- оплата отчёта об оценке;
- заключение нового договора страхования;
- госпошлина за регистрацию ипотеки;
- оплата услуг нотариуса, электронной регистрации сделки.
Кроме этого, в переходном периоде, пока недвижимость выводится из-под залога по одному договору и передается в залог по-новому, банк может начислять проценты по базовой ставке – особенно это касается льготных программ и господдержки.
При рефинансировании ипотеки в МТС Банке не надо делать отчет об оценке, единая ставка действует даже в переходном периоде.
Но всё равно стоит понимать, что совокупные расходы могут быть большими, и если сумма кредита небольшая, а снижение ставки – несущественное, финансовая выгода для вас может быть не слишком заметной.
Кроме этого, рефинансирование ипотеки с аннуитетным графиком платежей, когда в первую половину срока выплачиваются в основном проценты, а не тело кредита, считается невыгодным, если кредит выплачен более, чем наполовину. Вы уже заплатили проценты, и если возьмёте новую ипотеку, будете платить их опять.
Также финансовая выгода от рефинансирования будет не так заметна, если при оформлении новой ипотеки вы существенно увеличиваете срок кредитования. Чем дольше вы платите, чем больше процентов начисляет банк, и тем дороже итоговая стоимость недвижимости. Однако таким образом вы снижаете ежемесячный платеж, что в моменте может быть более важно.
Куда обращаться за рефинансированием?
Вы можете обратиться в любой банк, условия которого вам интересны. При этом требования сменить банк или остаться в своём нет: если по ипотеке нет просрочек и задолженностей, любая кредитно-финансовая организация сможет выдать вам новую ипотеку для погашения старой.
Перекредитоваться в банке, где получена ипотека, может быть удобнее, быстрее и проще: не надо переоформлять весь пакет документов. Но если ваш банк не готов предложить условия, которые доступны в других организациях – препятствовать рефинансированию он не может.
Сколько раз можно рефинансировать ипотеку?
Законом не установлено правил и ограничений, но каждый банк может предъявлять свои требования к заёмщику и рефинансируемой задолженности, например:
- кредит должен быть оформлен не менее чем 3 месяцев назад;
- до конца срока действия договора осталось более 6 месяцев и другие.
При этом правило, что на момент подачи заявки у заёмщика не должно быть просрочек, – обязательное в большинстве банков.
Можно ли при рефинансировании объединить несколько кредитов в один?
Да, в МТС Банке при рефинансировании можно объединить ипотечный кредит с задолженностями по нецелевым банковским займам и кредитным картам. Сумма кредита может быть увеличена в зависимости от объёма текущих задолженностей. Условия подбираются индивидуально с учетом доходов, платёжеспособности, возраста клиента и других условий. Но при объединении задолженностей может быть утрачено право на налоговый вычет – если вы еще не получали эту льготу по другим договорам покупки жилья, обратите внимание.
Займы в МФО не рефинансируются.
Как получить налоговый вычет при рефинансированном кредите?
Порядок получения налогового вычета при рефинансировании не отличается от стандартной процедуры получения возврата НДФЛ для первичной ипотеки:
- налоговый вычет положен раз в жизни каждому гражданину РФ, который является плательщиком НДФЛ;
- вычет предоставляется на тело кредита и проценты по ипотеке, до 650 тыс. рублей на человека;
- право на получение вычета бессрочное, если вы сейчас не работаете официально, сможете получить вычет, когда трудоустроитесь по ТК.
Для подтверждения права на вычет в числе прочих документов требуется кредитный договор. При этом налоговой без разницы, первый это договор или рефинансированный. Единственная оговорка: вычет предоставляется только по целевому кредиту на покупку жилья, если это кредит под залог или иные формы нецелевого кредитования – вычет получить нельзя.
Подробно о налоговом вычете за квартиру мы рассказали здесь.
Может ли банк отказать в рефинансировании ипотеки?
Может, если на это есть основания. Самыми частыми причинами отказа в рефинансировании являются:
- Плохая кредитная история, особенно просрочки по рефинансируемому кредиту.
- Высокая финансовая нагрузка. Это, в том числе, задолженности по кредитным картам, назначенные алименты, судебные взыскания.
- Несоответствие условиям программы кредитования. Например, по «Семейной ипотеке» можно рефинансировать только ипотеку на квартиру, а под сельскую рефинансирование действующих кредитов невозможно в принципе.
Так как при рефинансировании банк заключает с заёмщиком новый договор, проверка данных о клиенте и объекте проводится снова. Нельзя гарантировать, что тот же самый человек сможет получить новый кредит на свою недвижимость, даже если он идеально соблюдает график платежей.
Чтобы узнать, можно ли сэкономить на вашей ипотеке, подайте заявку на рефинансирование на сайте МТС Банка. Мы поможем сравнить условия и оценить выгоду перекредитования.
Остались вопросы
Получите консультацию по номеру 8 800 250 05 20, напишите в чат-бот или обратитесь в ближайший офис МТС Банка