Как получить налоговый вычет при покупке недвижимости

Налоговый вычет – форма государственной поддержки налогоплательщиков в России. Она положена каждому гражданину РФ, который купил недвижимость самостоятельно или с привлечением ипотечного кредита. Рассказываем, кто, как и на каких условиях может получить имущественный налоговый вычет за покупку жилья в ипотеку.

Кому положен налоговый вычет

Согласно ст. 220 НК РФ, право на имущественный налоговый вычет возникает у приобретателя жилой недвижимости, а также доли в ней (ст. 16 ЖК РФ). Претендовать на налоговый вычет может только лицо, трудоустроенное по ТК РФ и уплачивающее подоходный налог в размере 13% с получаемых доходов. 

По закону право на получение вычета – бессрочное, плюс к зачету при расчете суммы возврата разрешено принимать предыдущие три года, а также последующие периоды, если в них уплачивался НДФЛ. Это означает, что вычет может получить:

• гражданин РФ работающий на постоянной основе с уплатой НДФЛ за себя самостоятельно или если налоги за него перечисляет работодатель;
• неработающий пенсионер, вышедший на пенсию не более 3 лет назад, являющийся до этого плательщиком НДФЛ;
• женщина в декретном отпуске, получавшая облагаемые НДФЛ доходы в периоде не более 3 лет назад;
• любой гражданин РФ, получающий доход в иной форме, но плативший НДФЛ не более 3 лет назад;
• гражданин РФ, который будет платить НДФЛ в любом периоде после заключения договора купли-продажи жилого объекта.

За что можно получить имущественный налоговый вычет

Получить помощь от государства можно только при заключении сделки купли-продажи жилой недвижимости, в том числе, если оформляется ипотека. 
Возникновение права собственности на жилые объекты по завещанию или договору дарения не является основанием для получения вычета. 

При покупке за собственные средства предоставляется только один вычет — от стоимости объекта, он называется основным. При покупке недвижимости в ипотеку вычета два: основной и дополнительный — по процентам, уплаченным по целевому кредиту (ипотеке).

Новая редакция НК РФ в 2014 году разрешила получать основной вычет суммарно по нескольким сделкам. Если у вас несколько квартир, или квартира и дом, или доля в доме и доля в квартире – можно получить вычет по всем договорам в пределах разрешенного государством лимита.
 

Сумма налогового вычета

Имущественный вычет предоставляет один раз в жизни и с 2014 года имеет ограничение по расчетной базе (пп. 1 п. 3 ст. 220 НК РФ). Каждый гражданин РФ может получить:

• 13% от 2 000 000 рублей (260 тыс. рублей), потраченных на покупку квартиры, дома на земле, комнаты или доли в них, а также земельного участка, если земля предназначена под ИЖС;
• 13% от 3 000 000 рублей (390 тыс. рублей), уплаченных в качестве процентов по ипотечному кредиту, направленному на приобретение любого из указанных выше объектов. 

Если недвижимость приобретена до 2014 года, и право на вычет не реализовано – получить его можно и сейчас. Если квартира была куплена в ипотеку до 1 января 2014 года, а вычет по процентам был оформлен до этой даты, лимита в 3 млн рублей по этому возврату не будет (п. 4 ст. 2 закона от 23.07.2013 № 212-ФЗ), можно получить вычет от всей суммы процентов.

Совокупно семейная пара может получить 1 300 000 рублей при условии, что оба супруга трудоустроены, являются резидентами РФ, платят НДФЛ и располагают достаточным доходом и периодом времени для полного возврата налога.
 

Как рассчитать, сколько денег можно вернуть?

Один человек может получить имущественный вычет в сумме 650 000 рублей максимально: 260 000 рублей от стоимости объекта и 390 000 рублей по процентам банку. 

Но вернуть все сразу получается не всегда: вычет предоставляется только в объеме уплаченных на момент наступления права налогов. Кроме того, стоимость квартиры и объем уплаченных по ипотеке процентов должны быть достаточными для начисления вычета в полном размере.
 

Вычет от суммы сделки
Ситуация 1. Вы купили в ипотеку квартиру стоимостью 6 млн рублей. Вам положен полный объем вычета по данной сделке в размере 260 000 рублей, который можно получить разово или разделить на несколько лет в зависимости от объема доходов.

Ситуация 2. Стоимость купленного объекта составляет 1,8 млн рублей. При наличии облагаемого НДФЛ дохода, вы можете получить вычет в размере 1 800 000 * 13% = 234 000 рублей, а оставшуюся часть – перенести на иную сделку в будущем.

Ситуация 3. Вы купили квартиру, но уже получали вычет частично ранее по другим сделкам. При подаче заявления вы должны будете учесть размер полученного ранее возмещения по НДФЛ и получите только ту часть, которая осталась.
 

Вычет по процентам
Вы купили квартиру в ипотеку и можете получить второй имущественный вычет в размере 390 000 рублей. В отличие от основного, вычет по процентам имеет один важный нюанс: льгота предоставляется только по одному договору, перенести остаток вычета на другие сделки нельзя. 

Оба вычета выплачиваются из средств, которые вы перечислили государству в предыдущем налоговом периоде, а для предоставления вычета по процентам необходима справка банка о сумме процентов, которую вы заплатили в отчетном году. 

Это значит, что даже если позволяет доход, получить максимальный вычет по процентам можно только после закрытия кредитного договора. В первые год-два, если ипотека не погашена полностью, получить всю сумму вычета по процентам нельзя, ведь если вы погасите ипотеку досрочно, сумма процентов уменьшится, а получить 390 тыс. рублей можно только по факту. 

Узнать, какой вычет вы сможете получить в этом году, просто: запросите в бухгалтерии справку по форме 2-НДФЛ и посмотрите сумму уплаченных налогов. Самостоятельно найти эту информацию можно в личном кабинете на сайте налоговой

Какие документы нужны для получения вычета

Чтобы получить налоговый вычет, в налоговую можно обратиться лично, дистанционно, через работодателя. При этом необходимо предоставить документы, подтверждающие факт покупки недвижимости, право собственности на нее, сведения о размере уплаченного НДФЛ, семейном положении. 

Полный список выглядит так:

• налоговая декларация за период, по которому запрашивается льгота;
• паспорт заявителя;
• паспорт собственника недвижимости (не предоставляется, если это то же лицо, что и заявитель);
• свидетельство о браке, если недвижимость приобретена в браке без брачного договора, плюс вычет предоставляется супругу собственника;
• заявление о разделе долей, если супруги получают вычет совместно;
• свидетельство о рождении детей, если они включены в договор в качестве собственников;
• договор купли-продажи объекта;
• кредитный договор, если оформлена ипотека;
• финансовые документы, подтверждающие оплату по договору;
• соглашение о первоначальном взносе, если он уплачен из собственных средств и передан покупателю не через счет выдавшего ипотеку банка;
• выписка ЕГРН о праве собственности на объект;
• справка 2-НДФЛ за периоды, в счет которых запрашивается вычет;
• справка об уплаченных процентах по ипотеке, если заявлен дополнительный вычет;
• ЭЦП, если заявление подается онлайн на сайте налоговой.
   

В зависимости от формы подачи заявления – лично или дистанционно – потребуются оригиналы документов или их копии
 

Сроки подачи заявления

При самостоятельной подаче заявления, в налоговую можно обратиться не ранее завершения первого календарного года, в котором была куплена недвижимость. ФНС принимает декларации на налоговый вычет без ограничений в любой день года. Правило действует и при использовании трехлетнего интервала — в этом случае просто подается три декларации. Например, в 2022 году можно запросить вычет за квартиру, купленную в 2021 с использованием зачета за налоги, уплаченные в 2019–2021 гг. Бланк документа должен быть таким, который действовал в отчетном году.

Справка о доходах по форме 2-НДФЛ в личном кабинете на сайте налоговой сразу с 1 января следующего года может быть недоступна. Срок загрузки информации о налогоплательщиках связан со сроками передачи сведений работодателями. Если нет возможности получить ее в своей бухгалтерии, придется подождать.
Если вы получаете вычет через работодателя, его можно заявить в том же году, в котором жилая недвижимость куплена и оформлена в собственность.

Если вычет переносится на следующие периоды, подавать декларацию с заявлением можно каждый год или в произвольном порядке – это касается основной льготы и вычета по процентам. Если у вас перерыв в облагаемых НДФЛ доходах, получение льготы можно возобновить, когда появится нужный доход.
 

Если вычет хотят получить супруги

При оформлении недвижимости в совместную собственность, вычет могут получить оба супруга. Если покупка совершена в браке, и брачный договор, определяющий права владения имуществом каждого супруга, не заключен, недвижимость автоматически считается общей. При этом в ЕГРН собственником может быть указан только один.

При подаче заявления на возврат необходимо приложить соглашение о разделе долей для вычета. Как правило, при стоимости объекта свыше 4 млн рублей доли считаются распределенными ровно напополам, а соглашение налоговая может не затребовать. Если стоимость недвижимости меньше – документ лучше составить. 

Если у одного из супругов нет облагаемого НДФЛ дохода, доли разделить все равно надо. Право на вычет не ограничено во времени, и деньги можно вернуть позже, когда будут основания. 
 

Порядок получения вычета

Любой гражданин может обратиться в налоговую самостоятельно через личный кабинет на сайте.

При выборе необходимого раздела вы попадете на страницу с выбором периодов, по которым можно получить льготу. 

Необходимо выбрать период и далее заполнить декларацию 3-НДФЛ, следуя подсказкам системы. Большая часть данных, включая сведения о доходах, ранее полученных вычетах, имуществе, уже есть на сайте налоговой и заполняется автоматически. 

Если вы подаете на вычет по недвижимости, которая не указана в вашем личном кабинете (например, принадлежит по ЕГРН супругу единолично, но куплена в браке), данные придется заполнить вручную, а также подтвердить основания для обращения – в данном случае, приложить свидетельство о браке, заключенном до приобретения объекта. 

Для отправки декларации в налоговую потребуется электронно-цифровая подпись. Её можно сгенерировать здесь же в личном кабинете бесплатно.
При подаче заявления сразу выбирается форма распределения возврата: на погашение текущих налоговых платежей и задолженностей или перечисление на счет заявителя. Обратите внимание, что перечисление возможно только при отсутствии налоговых задолженностей, реквизиты указываются сразу при подаче документов. Чтобы принять решение по вашей декларации у налоговой есть 90 дней. 

При выявлении неточностей и ошибок налоговая направит вам уведомление или запрос на уточнение данных. Проверяйте личный кабинет, чтобы не пропустить запросы и не упустить срок подачи корректировок: согласно п. 8 статьи 25.14 и статьи 88 НК это надо сделать в течение 5 дней с момента доставки запроса в ваш личный кабинет. 
 

Вычет при обращении к работодателю

Предоставление вычета через работодателя происходит как увеличение заработной платы на сумму начисляемого НДФЛ. По сути, вместо того чтобы платить этот налог в казну, работодатель отдает его вам с разрешения налоговой.

Чтобы получить такое разрешение, необходимо отправить в ФНС тот же самый пакет документов, что и для декларации, и составить заявление на подтверждение права на имущественные налоговые вычеты. Декларацию заполнять не надо. 

ФНС ответит вам в течение 30 дней. Полученное уведомление необходимо отнести работодателю, это и будет основанием для перечисления суммы налога вам.
 

Получение вычета в упрощенном порядке

Согласно ст. 221.1 НК РФ налоговый вычет можно получить в упрощенном порядке. Если у банка, где вы взяли ипотеку, налажен обмен с налоговой, положенные вам вычеты будут рассчитаны автоматически, а заявление на возврат будет сформировано и доступно в личном кабинете на сайте ФНС. Вам останется только подписать его и дождаться решения о возврате. 

В настоящий момент в системе ФНС обмен информацией о доходах и положенных вычетах налажен не полностью. МТС Банк не передает сведения по ипотечным кредитам, поэтому вычет в упрощенном порядке по ипотеке нашего Банка получить пока нельзя. Для использования льготы используйте стандартную процедуру: получите вычет самостоятельно через личный кабинет на сайте ФНС или через работодателя.
 

Особые условия применения налогового вычета

Есть важные моменты, которые необходимо знать при оформлении вычета в особых ситуациях.

При строительстве объекта

• Право на вычет возникает только после подписания акта сдачи-приемки объекта.
• Если недвижимость взята в ипотеку, вычет по процентам можно заявить сразу после выдачи кредита.
• При расчете налоговой базы для определения суммы вычета в затраты можно включить дополнительные работы и услуги – подготовку проекта при строительстве дома, например, или ремонт в квартире, купленной без отделки. Все дополнительные расходы должны быть включены в договор изначально (пп. 3, 4 и 5 п. 3 ст. 220 НК РФ).

При рефинансировании

• Для сохранения права на льготу в новом договоре должно быть указано, что он выдан в счет погашения задолженности по ипотеке.

За несовершеннолетнего

• Получить вычет за несовершеннолетнего могут родители, попечители или опекуны. При этом совокупная сумма вычета для взрослого не меняется и предоставляется в размере не более чем 13% от 2 000 000 рублей стоимости объекта и 3 000 000 по процентам.
• Предоставление вычета возможно, если собственником недвижимости является только несовершеннолетний. При этом родитель или приравненное к лицо в дальнейшем подобный вычет больше получить не смогут, так как имущественная льгота предоставляется один раз.
• Право на самостоятельное получение вычета по достижении 18 лет несовершеннолетний не утрачивает. Если ребенок купит квартиру, он сможет получить свою льготу сам. 

В каких случаях не применяется налоговый вычет

Кроме того, что имущественный налоговый вычет можно получить только при покупке жилой недвижимости, только один раз и только если вы уплачивали НДФЛ, есть и другие ограничения:

• вычет не предоставляется нерезидентам, лицам без регистрации по месту жительства, а также резидентам, если объект расположен за пределами РФ;
• льгота не применяется в отношении НДФЛ с доходов от долевого участия в организации (дивидендов с ООО, например), а также с выигрышей, полученных участниками азартных игр и участниками лотерей (п.3 ст. 210 НК РФ);
• при использовании субсидий – маткапитала, субсидии для многодетных, военной ипотеки – их сумма отнимается от общей стоимости объекта, уменьшая расчетную базу для возврата НДФЛ (п. 5 ст. 220 НК РФ);
• получить вычет нельзя, если сделка проведена между взаимозависимыми лицами и близкими родственниками (ст. 105.1 НК РФ);
• при покупке апартаментов воспользоваться правом на вычет нельзя – эта недвижимость не имеет статуса жилой. 

Остались вопросы