Ипотека – один из самых серьёзных кредитов, который многие берут всего один раз в жизни. Однако ипотеку можно взять и два, и даже три раза – всё зависит от ваших целей и, конечно, платёжеспособности. Рассказываем, в каких случаях стоит взять вторую ипотеку и что влияет на вероятность одобрения еще одного кредита на недвижимость банками.
Когда нужна вторая ипотека
Решение взять кредит принимается в частном порядке, и никто не может вас заставить брать вторую ипотеку или не брать даже первую. За исключением ряда льготных программ с господдержкой, второй кредит на жильё можно взять после выплаты первого, а также до его погашения:
- родители, имея свою ипотеку, берут вторую для покупки жилья детям;
- дети хотят перевезти родителей поближе и меняют их жильё, оформляя вторую ипотеку к еще непогашенной своей;
- кто-то хочет улучшить жилищные условия;
- кто-то – разъехаться после развода;
- кому-то хочется купить дачу или гараж…
Есть разные причины, но так как ипотека – это всерьёз и надолго, стоит тщательно взвесить все аргументы до обращения в банк.
Вот ситуации, когда взять еще одну ипотеку может быть удобнее:
- Господдержка. Льготная ставка – отличный шанс улучшить жилищные условия. Но не все льготные программы допускают рефинансирование, и иногда клиенты обращаются в банк за ещё одним кредитом, чтобы не терять время на закрытие текущего и не упустить выгодное предложение.
- Смена места жительства. При переезде может не хватать на покупку новой недвижимости, и недостающую сумму можно взять в ипотеку.
- Смена формата жилья. Если вы решили переехать в пригород, а дом пока не готов, можно подать заявку на ипотеку – если кредит будет одобрен, вы сможете жить в квартире до тех пор, пока не достроите дом, а потом продадите квартиру и расплатитесь по кредитам.
Все эти варианты подходят, когда вам нужна вторая недвижимость, а первая уже в залоге. Ипотечную квартиру можно продать, но на это может уйти некоторое время, а потому вторая ипотека может стать неплохим вариантом при условии, что вы соответствуете критериям банка и готовы к такой нагрузке.
Критерии оценки заёмщика
То, как банк принимает решение, – это руководство к действию для вас. Для банка важна платёжеспособность, а значит вам ещё до подачи заявки стоит трезво взвесить свои доходы, расходы и планы на будущее, чтобы понять, сможете ли вы справиться с новым кредитом.
- Банк оценивает занятость – общий и непрерывный стаж, которые подтвердят стабильность источника дохода. При этом банк не знает о ваших карьерных перспективах и планах на будущее, но их знаете вы. Есть ли вероятность повышения на этой работе, будут ли вам индексировать заработную плату, а, быть может, вы хотите по каким-то причинам уйти? Честно ответьте себе, будет ли ваш доход достаточным, чтобы платить две ипотеки, ведь если зарплата не догоняет инфляцию, в будущем будет непросто.
- Банк проверяет доходы – достаточно ли их для покрытия текущих платежей и ещё одного кредита. Но только вы знаете, что вам надо купить еще и машину или оплатить учёбу ребёнку. За время ипотеки у вас могут появиться новые обстоятельства от рождения детей до открытия собственного бизнеса. И если при грандиозных планах вы берёте второй кредит, не имея финансовой подушки, в будущем вы рискуете снизить качество жизни своей семьи или оставить эти планы лишь планами.
- Банк смотрит кредитную историю. А новая ипотека будет её менять. При выдаче еще одного объёмного кредита на жильё, ваша финансовая нагрузка вырастет, а кредитный рейтинг даже при том, что вы исправно будете платить по всем обязательствам – снизится. Просто потому, что у вас уже много долгов. Если вы хотели купить бытовую технику, съездить в отпуск или сделать ремонт и взять на эти цели потребительский кредит, быть может, стоит сначала решить насущные проблемы, а потом кредитоваться под покупку недвижимости.
Если у вас постоянное место работы, хорошие доходы, невысокая кредитная нагрузка, средний возраст, позволяющий взять ипотеку на максимальный срок – наличие уже открытой ипотеки не станет препятствием для ещё одной. Тем не менее, отказы возможны.
Почему банк отказывает
Все заявки на кредиты, включая ипотеку, тщательно анализируются. Банковский скоринг – это математическая модель, которая автоматически отклоняет заявки, если они не соответствуют базовым условиям: возраст заёмщика, наличие регистрации по месту жительства, достаточный стаж и доход, текущая долговая нагрузка.
Анализируются предоставленные вами данные и открытая часть кредитной истории, где есть сведения о всех ваших кредитах и прочих задолженностях и о том, насколько аккуратно вы их погашали. Заявки на вторую ипотеку при непогашенной первой рассматриваются более подробно. Решение будет положительным, если доходы потенциального заёмщика стабильные, а ещё один кредит не превысит допустимый показатель кредитной нагрузки. Если значения в пограничной зоне, к отказу могут привести:
- Недостаточный или нестабильный доход. Если человек часто меняет место работы, а его кредитная нагрузка уже велика, есть риски отказа.
- Плохая кредитная история. Если по текущей ипотеке у вас много просрочек и на момент подачи заявку на новую есть непогашенные долги, вероятность отказа максимальная.
- Несоответствие условиям программы. Это касается льготных ипотек с господдержкой. Клиент может не соответствовать возрасту, запрашивает сумму больше лимита и пр.
- Деятельность в качестве ИП. При невысоких оборотах, закредитованности и нулевых декларациях получить вторую ипотеку сложно.
- Возраст, близкий к пенсионному. Пенсия считается фактором, резко уменьшающим доход, и если к моменту выхода на пенсию у вас сохраняется высокая кредитная нагрузка, увеличивать её второй ипотекой банк не рискнет.
Важно понимать, что банки не разглашают принципы рассмотрения заявок, и вправе не давать комментарий по причинам отказа. Оценить свои шансы на кредит вы можете сами – проверьте кредитный рейтинг и рассчитайте ипотеку с помощью калькулятора: если с новым кредитом вы будете отдавать не более 50% доходов семьи на ежемесячные платежи, шанс получить вторую ипотеку есть.
Как повысить шанс одобрения заявки на вторую ипотеку
Есть два ключевых фактора, которые могут помочь получить одобрение – снижение суммы второй ипотеки и увеличение заявляемого дохода.
- Если у вас есть финансовый резерв, увеличьте первоначальный взнос. Если его нет, можно рассмотреть вариант покупки более дешёвого жилья.
- Привлеките созаёмщиков. К одному ипотечному договору можно привлечь 4 человек, включая основного заёмщика, что позволит сложить доходы и увеличить шансы на одобрение.
Риски
Многие берут вторую ипотеку ради погашения первой: планируют сдавать один из объектов в аренду, чтобы погашать этими платежами долг по ипотеке. Также люди берут ипотеку под переезд, рассчитывая закрыть кредит деньгами сразу после продажи квартиры. Эти варианты не являются причиной для отказа, но вы должны понимать, что найти арендаторов непросто, как и быстро продать квартиру. Если у вас нет запаса средств на самостоятельное погашение двух ипотек одновременно хотя бы в течение полугода, можно не справиться.
Другая сторона медали – участие в чужой ипотеке в качестве созаёмщика. Сам по себе этот факт не мешает вам позже взять ипотеку на себя, но если в первом договоре большая часть не выплачена, а ежемесячный платёж достаточно большой, это может повлиять на одобрение вашего нового кредита на покупки личного жилья.
Что делать при отказе?
В первую очередь, не расстраиваться. Банки располагают более мощными инструментами финансового анализа, чем ваша уверенность в своих силах, и если вы получили отказ, стоит ещё раз оценить своё положение и, быть может, взять паузу.
Приложите максимум усилий для погашения текущей ипотеки, погашайте долг частично-досрочно – чем меньше вам останется платить, чем выше шансы одобрения нового кредита.
Как вариант, можно рассмотреть альтернативное кредитование: если у вас есть квартира или дом, которые можно предоставить в залог, в МТС Банке можно взять до 20 млн рублей на новые цели.