Рассказываем, какие преимущества это дает, как правильно погасить ипотеку раньше срока и какие варианты досрочного погашения есть.
Особенности досрочного погашения ипотеки
Право заёмщика выплачивать ипотечный кредит досрочно устанавливает закон. При этом заемщик может:
- Погасить долг по ипотеке частично. То есть внести некоторую сумму, размер которой больше ежемесячного взноса, но меньше суммы, необходимой для полного закрытия долга. Количество частично-досрочных погашений не лимитировано, платить по кредиту больше можно регулярно до окончательного закрытия долга.
- Погасить ипотеку досрочно полностью. В этом случае вся сумма оставшегося долга вносится заёмщиком на кредитный счет сразу, ипотечный договор считается исполненным.
При применении процедуры частичного или полного досрочного погашения ипотеки заёмщик не должен предварительно уведомлять банк: достаточно подать заявку и внести деньги на кредитный счёт. Сегодня это требование во многих банках отменено, а процедура – упрощена. Комиссий или штрафов за досрочное закрытие договора нет.
В МТС Банке ограничений нет, выплатить ипотеку раньше срока можно в любое время.
Когда выгодно закрыть ипотеку досрочно
Выгода от расчёта по договору с опережением графика есть всегда: если вы платите больше ежемесячного платежа, вы сокращаете общую переплату по кредиту и уменьшаете остаток суммы долга по кредиту.
При частично-досрочном погашении вы:
- Уменьшаете нагрузку на семейный бюджет в будущих периодах. Это выгодно при получении «внеплановых» доходов – крупной премии на работе, наследства, маткапитала, дохода от инвестирования. Пока есть возможность – платите, чтобы иметь больше возможностей свободного распоряжения деньгами в дальнейшем. Сокращайте риски невыплат по ипотеке.
- Повышаете свой кредитный рейтинг. Чем меньше общий объем задолженностей, тем лучше ваша кредитная история. Это важно, если вы планируете брать другие кредиты – на покупку автомобиля, отпуск или другие цели.
- Быстрее получите право распоряжения недвижимостью. Если вы планируете менять квартиру, это проще сделать, когда ипотека закрыта, а недвижимость выведена из-под залога банка.
Как гасить ипотеку досрочно: возможные варианты
Погашать ипотеку с опережением графика можно с уменьшением срока действия договора, или сокращением размера ежемесячного платежа. Вариант погашения выбирается при формировании заявки до момента подтверждения перевода денег на кредитный счёт.
Сокращение общего срока
Когда вы укажете сумму частично-досрочного погашения по кредиту, система автоматически пересчитает условия и предложит вам новый график, когда платёж пройдет. Вы сократите срок кредитования, но сумма ежемесячного платежа останется той же. Ваша выгода – уменьшение переплаты по процентам.
На примере это выглядит так:
- Вы взяли ипотеку 1 октября 2022 года на 10 млн рублей по ставке 6,6% на 30 лет. Ежемесячный платеж составляет 63 865,88 руб. График платежей – аннуитетный (равными суммами через равные промежутки времени).
- Через месяц вы получили, допустим, наследство – 500 тыс. рублей, и решили погасить этими деньгами часть ипотеки.
- При сокращении тела долга за счёт досрочных погашений общая стоимость кредита уменьшится на 2 630 478 рубля. Срок кредита сократится на 4 года и 1 месяц.
Сокращение размера ежемесячного платежа
Этот вариант подразумевает, что срок ипотеки останется тем же, а ежемесячный платёж станет меньше. Для варианта ипотеки с аннуитетным графиком платежей, который мы рассмотрели выше, в цифрах это будет выглядеть так:
- При погашении тела долга ежемесячный платёж снизится до 60 676,50 рубля. За счёт досрочных погашений общая стоимость кредита уменьшится на 652 196 рублей.
- При погашении только процентов сумма платежа скорректируется до 60 730,68 рубля, общая стоимость кредита уменьшится на 636 882 рублей.
! Данные расчёты являются примерными. Расчёт ежемесячного платежа, срока кредитования и порядок распределения суммы частично-досрочного погашения определяется правилами банка и может отличаться.
Чтобы решить, какой вариант вам подходит больше, оцените своё финансовое положение и цели:
- Если ваши доходы растут, вы хотите быстрее закрыть ипотеку – выбирайте сокращение срока при том же самом размере ежемесячного платежа
- Если вы хотите снизить нагрузку на бюджет семьи, например, у вас родился ребёнок, что увеличило расходы, но сократило доходы, так как мама в декрете – при погашении лучше выбрать изменение суммы ежемесячного платежа.
- Если ваша цель – снизить общую переплату и срок кредита, а требований по размеру платежа у вас нет, выбирайте любой из вариантов выше.
При каждом новом частично-досрочном погашении вариант выбирается заново.
Как сделать частичное или полное досрочное погашение
В МТС Банке досрочное частичное и полное погашение ипотеки доступно без предварительного уведомления. Подавать заявление за 30 дней до даты погашения не надо. Достаточно создать и подписать заявку онлайн и перечислить деньги на кредитный счёт – это можно сделать даже в мобильном приложении.
Если клиент подаст заявление на досрочное погашение и пополнит счёт по кредиту на сумму менее указанной в заявлении, то данная сумма спишется в счёт досрочного погашения.
Например, если в заявлении указано 5 000 рублей, а клиент положил на счёт 3 000 рублей, то в счёт досрочного погашения будет списано всего 3 000 рублей.
Чтобы частичное или полное погашение ипотеки «сработало», необходимо:
- Заполнить заявку онлайн по форме банка (можно обратиться в отделение). На этом этапе необходимо выбрать вариант – уменьшение срока или суммы регулярного платежа
- Внести сумму досрочного погашения на счёт. Банк списывает деньги и предоставляет новый график платежей, если погашение было частичным, а не полным.
В зависимости от банка и условий ипотеки при частично-досрочном погашении банк может списать деньги в любой день. Написали заявление – в этот же день средства спишутся. В этом случае часть суммы досрочного погашения пойдёт на оплату процентов, начисленных с даты последнего списания до момента внесения досрочного платежа. Остальное – пойдёт на погашение тела кредита сверх графика.
Как вносить платежи
Внести платеж можно безналично с карты или счёта любого банка, наличными через банкомат или в отделении банка.
Дата и регулярность не установлены – вы можете платить по ипотеке больше каждый месяц, можете накопить какую-то сумму и пополнить счёт единовременно.
На практике вносить платежи лучше тогда, когда у вас есть возможность:
- Проценты по ипотеке начисляются каждый день. Изменение остатка долга сокращает общую переплату.
- Когда деньги копятся, есть риск внеплановых расходов – вы можете передумать погасить ипотеку ради необязательной покупки, а потом будете жалеть.
- Никаких штрафов или сложностей процедура не вызывает. График платежей пересчитывается автоматически, участие менеджера не требуется, много времени у вас это не займёт.
Можно ли погасить ипотеку досрочно с помощью материнского капитала
Закон разрешает погашать ипотеку средствами семейного (материнского) капитала. Для того, чтобы получить эти деньги от Пенсионного фонда, необходимо взять в банке справку о наличии ипотеки и подать запрос в ПФР на перечисление денег на кредитный счёт. Это можно сделать дистанционно: с помощью онлайн-сервисов портала Госуслуги, через личный кабинет на сайте ПФР или направив заявку в местное отделение Пенсионного фонда заказным письмом. Также запрос можно подать лично – в МФЦ или отделении ПФР.
К запросу надо приложить:
- копию паспортов супругов, свидетельства о браке;
- копию ипотечного договора и справку из банка;
- копию договора купли-продажи жилья;
- обязательство о выделении долей детям.
Ответ ПФР будет готов в течение 30 дней. Далее необходимо сформировать заявление в банк на погашение ипотеки средствами маткапитала, а после его рассмотрения и распределения денег – получить новый график платежей.
Подробно о процедуре в МТС Банке мы рассказали в нашей статье «Как погасить ипотеку материнским капиталом».
Возвращается ли страховка
При покупке недвижимости в ипотеку заёмщик, как правило, оформляет несколько страховок: залогового имущества, жизни и здоровья, титула.
При этом законодательно закреплена обязанность заёмщика застраховать только недвижимость, остальные полисы оформляются по желанию, но могут повлиять на условия кредитного договора – некоторые банки предоставляют скидку от базовой ставки. Например, в МТС Банке заёмщики, использующие программу личного страхования, могут взять ипотеку дешевле.
При закрытии кредитного договора до окончания срока часть страховки можно вернуть. С 1 сентября 2020 действует поправка к закону «О потребительском кредите», которая позволяет вернуть стоимость страхового полиса в упрощенном порядке – достаточно подать заявление своему страховщику. Вернуть можно не более 50% стоимости полиса страхования залогового имущества, по другим видам страхования выплата осуществляется пропорционально числу неиспользованных дней.
Упрощенный порядок работает для кредитов, выданных не ранее 1 сентября 2020 года. Для прочих договоров возврат страховки при закрытии до срока разрешен, если это предусмотрено условиями полиса.
В заключение необходимо отметить, что досрочное погашение – не обязанность, а выбор. Выплаты с опережением срока не должны влиять на финансовую стабильность вашей семьи и ухудшать качество жизни. Вы можете платить по графику, который составлен изначально, всю жизнь, если вам это удобно – условия кредита не изменятся.