Ставка по ипотеке — ключевой момент, который определяет конечную стоимость жилья. Рассказываем, может ли заёмщик повлиять на ставку при оформлении ипотеки и как понизить ставку по уже действующему договору.
По каким кредитам можно снизить ставку
Получить более выгодную ставку можно по любому ипотечному кредиту. Правило применимо к кредитам на покупку квартир на первичном или вторичном рынке, ипотеке на частный дом. Более того, получить скидку по ставке на ипотеку можно как при заключении договора, так и если вы выплачиваете ипотеку уже не первый год.
Как снизить ставку по ипотеке при оформлении
В каждом банке есть своя базовая ставка по ипотеке. Она формируется с учётом ключевой ставки ЦБ и политики банка. При этом даже в одном банке ставка по ипотеке может заметно отличаться. Что снижает ставку?
Господдержка
Ряд программ покупки жилья субсидируется государством: при выполнении определённых условий заёмщик получает низкую ставку, а разницу до базовой банку компенсирует федеральный или местный бюджет. Как правило, это программы покупки жилья определённой категории (новостройка), в определённой местности (село) или регионе (Дальний Восток). Кроме этого, государственная льгота предоставляется в виде поддержки некоторых категорий заёмщиков — семьи с детьми, работники IT-сферы. Ставка по таким программам может быть снижена на 50% и более — все зависит от того, какой объём субсидий предусмотрен государством и как сам банк управляет ставками по льготным кредитам.
Страхование
По закону, страхование недвижимости, которую вы покупаете в ипотеку — обязательно. Жильё передается в залог, и банк должен быть уверен, что в случае ЧП залог останется ликвидным.
Некоторые банки предлагают заёмщикам также оформить страховку жизни и здоровья. Стоимость такого полиса, который покрывает риски утраты трудоспособности или смерти заёмщика, повышает расходы на ипотеку, и не все хотят его оформлять. Однако такое страхование выгодно.
В МТС Банке при наличии личного страхования предоставляется скидка 1% от ставки по ипотеке. Этот дисконт компенсирует расходы на полис и даст дополнительную экономию: жильё в итоге будет дешевле, чем если бы вы не оформляли страховку.
Первоначальный взнос
Он является обязательным для всех ипотечных программ, включая субсидируемые государством. Минимальный размер первоначального взноса сегодня от 15%. Если вы увеличите эту сумму, банк может предложить дополнительную скидку к ставке по ипотеке. Узнайте у менеджера, есть ли такая опция по выбранной вами ипотечной программе.
Скидка продавца
Предоставляется при наличии активных предложений от компаний-партнёров банка. Как правило, это застройщики, которые таким образом стимулируют интерес к своим объектам.
Персональные предложения
Индивидуальная ставка для клиентов банка, например, участников зарплатного проекта или сотрудников определённых организаций. Так, клиенты МТС Банка, которые получают зарплату на любую из наших карт, могут получить скидку по ипотеке по некоторым программам.
Как снизить ставку по действующей ипотеке
Даже если вы получили все персональные скидки, в будущем вы можете улучшить условия кредитования еще раз. Это будет возможно, если условия выдачи ипотек изменятся, и в банках появятся новые более выгодные ставки. Есть два основных способа применить эти ставки к своей ипотеке.
Реструктуризация
Изменение условий текущего договора. Вы пишете заявление в банк с просьбой изменить ставку по ипотеке, и, при наличии оснований, банк может её изменить. Как правило, таким основанием является снижение ключевой ставки ЦБ. Например, в 2016 году ключевая ставка равнялась 10,5-11% годовых, а на момент написания статьи составляет всего 7,5%. Если ваш кредит выдан при подобной высокой ставке, вы можете написать заявление, и банк должен его рассмотреть.
Реструктуризация долга по инициативе заёмщика не применяется для субсидируемых государством программ. Ставка по таким ипотекам регулируется отдельными положениями и гарантируется государством вне зависимости от политики ЦБ.
Рефинансирование
Перекредитование по новой ставке с заключением нового ипотечного договора. За рефинансированием можно обратиться в свой банк или в сторонний, если в вашем нет подходящих программ. Вы можете снизить ставку, если:
- не имеете задолженностей и просрочек по кредиту;
- новые условия действительно дают выгоду — как правило, это возможно уже при разнице в ставках 1-2%;
- возникло право на господдержку — рефинансирование возможно по программам, ставка по которым субсидируется государством.
В МТС Банке можно рефинансировать любую ипотеку, а также объединить несколько задолженностей в одну. Используйте калькулятором и подайте заявку, мы поможем рассчитать выгоду.
На сколько можно снизить процент по ипотеке
Размер снижения ставки зависит от условий применяемой ипотечной программы. При этом в случае рефинансирования банком могут быть учтены персональные скидки при наличии личного страхования или участии в зарплатном проекте.
Как считается новая ставка
Новая ставка применяется к остатку тела долга, выплаченные до её применения проценты пересчёту не подлежат.
Когда ставка будет снижена
Дело в том, что при рефинансировании происходит выдача нового кредита для погашения старого и одновременно сменяется залогодержатель. Вы сначала получаете новый кредит, его деньги направляются на погашение ипотеки, потом снимается обременение и только потом жильё может перейти под залог нового кредитора по новому договору. С момента выдачи денег до наложения обременения может пройти какое-то время. В МТС Банке всегда применяется указанная в программе ставка без изменения на базовую в переходном периоде — вы не переплачиваете и сразу получаете скидку по ставке.
Когда изменение ставки невыгодно
Снижение ставки по ипотеке не всегда равно удешевлению кредита и снижению итоговой стоимости недвижимости. Необходимо знать, что:
- если при рефинансировании существенно увеличивается срок кредитования, ежемесячная нагрузка может стать меньше, но общая переплата по кредиту вырастет;
- для недорогих ипотек сопутствующие расходы, в числе которых за дистанционное оформление, пошлина за регистрацию ипотеки, оплата новых страховок, могут значительно снизить потенциальную выгоду;
- если ипотека с аннуитетным графиком выплачена больше, чем наполовину, рефинансировать её может быть нецелесообразно — вы уже оплатили большую часть процентов по кредиту, и при оформлении нового договора будете платить проценты заново.
Чтобы принять правильное решение, рассчитайте стоимость нового кредита с помощью ипотечного калькулятора, уточните расходы и только потом подавайте заявку.
Может ли созаёмщик или поручитель подать на снижение ставки?
По общему правилу инициатором изменения условий по ипотеке является титульный заёмщик — физлицо, на чье имя оформляется собственность, и кто от себя и созаёмщиков исполняет все действия по договору. При этом для подписания документов требуется присутствие всех заинтересованных лиц.
Ни созаёмщик, ни поручитель не могут от своего имени обратиться в банк за реструктуризацией или рефинансированием, но могут действовать по доверенности от имени титульного заёмщика.
В случаях, когда титульный заемщик отсутствует, его местонахождение не установлено или по состоянию здоровья он не может явиться в банк, созаёмщику или поручителю необходимо обратиться в банк для решения вопроса индивидуально.
Может ли банк отказать в снижении ставки
Изменение условий обслуживания кредита возможно только если:
- банк готов предложить условия снижения процентов по ипотеке выгодные и кредитору, и заёмщику;
- заёмщик соответствует требованиям банка в части доходов и не имеет просрочек.
Дело в том, что иногда даже при изменении условий заёмщик не сможет справиться с кредитом: об этом могут говорить потеря постоянного дохода, изменение жизненных обстоятельств, большая просрочка. Если клиент нетрудоспособен, вышел на пенсию, его кредитная история изменилась в худшую сторону, банк может предложить реструктуризацию кредита.