Ипотека – это кредит на покупку недвижимости. И вовсе не обязательно, чтобы этой недвижимостью была квартира. Если вы хотите построить дом на земле – взять ипотеку на него тоже можно. Но есть нюансы, о которых надо знать, чтобы быстро найти финансирование и не потратить время на подготовку к строительству зря.
На каких земельных участках разрешено строительство?
Построить дом можно не на каждом участке. Во-первых, есть земли, на которых жилое строительство категорические запрещено. К ним относятся земли промышленного назначения, особо охраняемые территории, земли водного и лесного фонда, земли запаса (находятся в распоряжении государства или муниципалитетов для специальных целей). Уточнить назначение земли можно в выписке из Росреестра.
Построить капитальный жилой дом можно только на участке, отнесённом к категории ИЖС и находящемся в составе земель населённого пункта. С марта 2022 года разрешено строительство на землях сельхозназначения. Участок должен быть расположен на территории КФХ, использоваться по назначению, а жилая постройка занимать не более 0,25% площади участка. При этом сам дом не может быть более 3 этажей (20 м) высотой, а его площадь должна быть менее 500 м2.
Построить дом можно на земле, которая вам уже принадлежит, или на приобретаемой в ипотеку параллельно с проектированием строительства. Кроме этого, ипотеку можно взять под дом на арендованном участке – главное, согласовать этот момент с собственником.
Какие документы потребует банк для оформления ипотеки на строительство дома?
Чтобы начать строительство дома, необходимо направить уведомление о планируемом строительстве в администрацию муниципалитета, на территории которого находится ваш участок. Заявление заполняется по форме, к нему необходимо приложить копию паспорта заявителя и выписку на участок из ЕГРН.
Как правило, срок предоставления ответа – 7 дней. Причинами отказа могут стать несоответствие участка или дома требованиям, о которых мы сказали выше, а также ошибки при заполнении формы заявления.
После положительного ответа администрации можно приступать к следующему этапу – обращению за ипотечным кредитованием в банк.
Для этого вам понадобятся:
- Заявление по установленной форме – в МТС Банке подать заявку на ипотеку на дом можно онлайн.
- Ваш паспорт и паспорт созаёмщика, если вы берёте ипотеку не один.
- Подтверждение доходов – справка 2-НДФЛ или справка по форме Банка.
- Выписка из ЕГРН.
- Ответ администрации, который вы получили ранее.
Какие требования к заёмщикам?
Получить кредит на строительство дома могут граждане РФ в возрасте от 18 лет на момент подачи заявления и не старше 65 лет на момент окончания срока действия договора. Заёмщик должен иметь не менее 1 года общего трудового стажа, в том числе, не менее 3 месяцев на последнем месте работы.
Кредитование доступно для работников в найме, самозанятых, ИП. Заявитель должен иметь регистрацию по месту жительства на территории России, участок под застройку – находиться на территории одного из субъектов РФ.
Первоначальный взнос
Требование к предоставлению первоначального взноса зависит от условий ипотечной программы. Как правило, по классической ипотеке и программам с господдержкой размер первоначального взноса составляет 15% от сметной стоимости объекта.
Составление сметы на дом
Смета на дом требуется, когда ипотека выдается именно под строительство дома. Она необходима для обоснования расходов и полезна не только для банка, но и для вас: вы заранее планируете финансы и понимаете, какими средствами будете располагать, чтобы точно достроить дом.
Смету можно составить самому или доверить это подрядчику – компании, которая будет строить ваш дом, или проектному бюро, занимающемуся только подготовкой документации.
В смету на дом для ипотеки необходимо включить:
- Перечень работ с указанием объёма и материалов для их исполнения
- Стоимость за единицу материалов в рублях.
- Стоимость за единицу работ в рублях.
- Общую сумму затрат по проекту.
Как правило, смета составляется в виде таблицы. В неё могут быть включены не только условные «кирпичи» для дома, но и услуги – отсыпка территории, вывоз мусора, например.
Для представления в банк к смете прилагается пояснительная записка. В ней указываются основные данные о строящемся объекте: его местонахождение, тип, размер общей и жилой площади, количество этажей, материалы конструктивных элементов здания.
Обратите внимание, смета на дом для ипотеки нужна только для ипотечных программ с целевым использованием финансирования именно на строительство (ИЖС). Есть и другие программы кредитования, по которым осмечивание не требуется.
Что такое транши и как их выдают
Некоторые банки практикуют траншевое финансирование ипотеки. Траншем называют часть суммы, выдаваемой в счёт общего кредитного лимита. В зависимости от банка, порядок предоставления траншей может быть оговорен заранее и зафиксирован договором. Либо заёмщик сам может обратиться за нужной суммой тогда, когда в этом возникает необходимость.
Это позволяет снизить переплату по процентам, так как ставка начисляется только с момента фактической выдачи средств.
Срок выдачи транша ограничен: банки устанавливают срок, в течение которого заёмщик может получить всю сумму. Как правило, это 2 года с момента получения первого транша. Ставка может быть выше, чем по другим программам.
Залог для получения кредита
Кредитование под залог – один из самых простых способов построить дом на земельном участке быстро и с минимальными согласованиями на стороне банка. Если у вас есть в собственности квартира, апартаменты или другая недвижимость, соответствующая требованиям, вы можете оформить кредит под залог недвижимости и построить на эти деньги дом.
В чём плюсы:
- Можно получить до 15 млн рублей на жилое строительство дома на своём участке.
- Срок предоставления кредита – до 15 лет.
- Объём финансирования – до 80% стоимости залога, если это квартира, и до 70%, если это дом.
- Нет технических требований к строящемуся дому: вы можете использовать любой фундамент и материалы, вам не надо согласовывать с банком проект.
- Нет требований по срокам строительства. Вы можете планировать стройку произвольно или даже заморозить её на время, если обстоятельства изменятся. Главное – вовремя погашать кредит, и процентная ставка не изменится. По классическим программам ипотеки на постройку дома срок реализации проекта ограничен и, как правило, составляет 3 года.
- Деньги можно направить на другие цели. Построить ещё и гараж или съездить в отпуск, например.
- Можно начать с нуля, купить незавершённый объект и достроить его. Можно строить дом самостоятельно или доверить подрядчику.
К кредиту можно привлечь созаёмщиков – это повышает благонадёжность клиента и помогает получить кредит на нужную сумму.
Если проект небольшой, на строительство дома можно взять кредит наличными – в МТС Банке можно получить до 5 млн рублей на срок до 5 лет без залога.
Можно ли воспользоваться «дачной амнистией»?
Дачная амнистия продлена до 1 марта 2031 года и позволяет оформить в собственность земельный участок, а также узаконить имеющиеся на нем постройки в упрощенном порядке.
Для регистрации права технической инвентаризация не требуется. Достаточно декларации об объекте недвижимости с указанием местоположения, названия, назначения, кадастрового номера, площади и других данных. Оформить можно гараж, дачный домик, капитальный дом на участках, соответствующих определению земель ИЖС и не находящихся на территориях, где строительство запрещено.
То есть вы можете построить дом и оформить его в собственность без особых затруднений.
Можно ли использовать материнский капитал в качестве первоначального взноса?
Сертификат на материнский капитал может быть использован в качестве вступительного взноса по любой ипотечной программе. Также эти средства можно зачесть в счёт частично-досрочного погашения по уже действующему ипотечному договору.
Затраты при оформлении ипотеки
Ипотека на строительство дома на земельном участке в части затрат практически не отличается от прочих видов ипотек.
Документы, которые требуются для оформления, можно получить бесплатно с помощью государственных сервисов или при личном обращении в госорганы и организации, которые эти документы выдают. Подача заявки – бесплатна, это можно сделать онлайн.
Единственное, на что, может быть, придется потратиться – это проект и смета. Но проект в принципе является необходимым при строительстве жилого объекта, и вы тратитесь на него независимо от ипотеки, а смету можно составить самостоятельно.
Основные проблемы, с которыми можно столкнуться при оформлении
Для банков ипотека на строительство частного дома – высокий риск. Поэтому в числе требований могут встречаться пункты об определённом типе фундамента и материалах стен, качестве коммуникаций, строительстве только силами подрядчика – всё это повышает ликвидность объекта залога и усложняет процесс одобрения.
При оформлении ипотеки на строительство дома потенциальные заёмщики могут столкнуться с отказом в финансировании по таким причинам:
- участок под строительство находится в аренде;
- проект выполнен компанией без аккредитации;
- подрядчик не соответствует требованиям программы;
- есть замечания к проекту дома.
Кроме этого, отказ может быть в части несоответствия заёмщика требованиям банка, как правило, по уровню дохода, кредитной нагрузке или качеству кредитной истории.
Потребительское кредитование дает больше шансов на одобрение кредита, так как банк в этом случае не проверяет проект и не регламентирует порядок строительства. Узнайте обо всех предложениях, чтобы принять правильное решение и построить дом своей мечты.