Апартаменты – один из форматов недвижимости, вызывающих активный интерес покупателей. Апартаменты стоят дешевле, их можно купить в ипотеку, а ещё они часто расположены в самом центре деловой жизни крупных городов, что повышает их рейтинг как объекта инвестиций. Рассказываем о тонкостях ипотеки на апартаменты и нюансах, которые надо знать, если вы хотите купить такую недвижимость.
Что такое апартаменты
Первое, что нужно знать, апартаменты – это недвижимость, статус которой окончательно всё ещё не определён. Она не относится к жилой, но и не может считаться классическим вариантом коммерческой, так как подходит не только для ведения бизнеса, но и для проживания. Самый тонкий момент с апартаментами – возможность покупки их в ипотеку – решен положительно, МТС Банк давно выдает ипотеку на апартаменты на таких же условиях, как при покупке обычного жилья в новостройках. Тем не менее, есть моменты, которые вы должны учесть, если собираетесь использовать такую недвижимость в качестве жилья:
- Инфраструктура. Апартаменты могут располагаться в составе жилых комплексов или апарт-отелей, это один из приоритетных форматов редевелопмента. Такая недвижимость не подчиняется требованиям об организации социальной инфраструктуры – детские сады, школы, фитнес-центры, магазины шаговой доступности и отделения почты, по наличию которых любят оценивать преимущества новых ЖК, тут могут отсутствовать, ведь квартал – не жилой, а деловой.
- Планировки и инженерные решения. Для апартаментов не применимы СанПиНы, а также нет требований к размещению несущих стен или «мокрых точек» – мест с повышенной влажностью. С одной стороны это хорошо: вы можете распоряжаться всей площадью помещения, не привязываясь к расположению ванной у соседей и не деля квартиру на комнаты, если вы хотите жить в открытом пространстве. Перепланировку достаточно согласовать со своей управляющей компанией, а получать разрешения в Жилинспекции – не надо. С другой – застройщик не обязан ориентироваться на нормы освещённости, звуко-и теплоизоляции, предусмотренные для жилых помещений. Это как раз и является одним из способов снижения стоимости квадратного метра.
- Регистрация по месту жительства. Прописаться в апартаментах нельзя. Это неважно, если у вас есть другое жильё, а данный объект для вас – лишь коммерческий проект или место работы. А вот для тех, кому нужна прописка – это и молодые родители, которым надо определить ребенка в сад, и бизнесмены, которым нужен кредит на бизнес, и пенсионеры, которым надо приписаться к поликлинике – отсутствие регистрации по месту жительства может стать критичным.
- Налоги. ФНС по-прежнему рассматривает апартаменты как коммерческие помещения и применяет к ним повышенную налоговую ставку – 2% от кадастровой стоимости, вместо 0,1-0,3% для обычных квартир. Нагрузку повышает невозможность получения налогового вычета. Если при покупке жилой недвижимости в ипотеку вы можете вернуть совокупно до 650 тысяч рублей на каждого владельца (это 260 тыс. от стоимости объекта и 390 тыс. с уплаченных по ипотеке процентов), то апартаменты вы просто покупаете и всё – никаких налоговых бонусов нет.
- Стоимость содержания. Так как помещение опять же считается коммерческим, тарифы на ЖКУ тоже коммерческие, а значит – платить за воду, свет и прочие коммунальные блага вы будете чуть больше.
- Окружение. Тут может быть шумно. За одной стеной у вас может быть студия звукозаписи, а за другой – курсы ораторского мастерства. Как мы говорили, нормы и правила для жилых помещений тут не действуют, а потому повлиять на шумных соседей через управляющую компанию или Жилинспекцию не получится. Но если это вы хотите создать пространство для репетиций своей группы, апартаменты – то, что нужно.
Какие апартаменты можно купить в ипотеку
Любые. У банков нет требований к локации или площади помещений, ипотека на апартаменты подчиняется тем же требованиям к недвижимости, что и классическая ипотека на новостройки и вторичное жильё.
В МТС Банке вы можете оформить ипотеку на апартаменты на сумму до 50 млн рублей на срок до 30 лет. Это максимальная сумма финансирования и максимальный срок, предусмотренный программами ипотечного кредитования.
Однако нюансы с юридическим статусом апартаментов добавляют особые условия к ипотечным договорам:
- Ипотека на апартаменты может быть выдана как для покупки недвижимости, так и в счёт рефинансирования уже имеющегося кредита. Ипотека выдается на новостройки и на вторничное жильё.
- При оформлении ипотеки на апартаменты не действуют программы господдержки. Дело в том, что субсидированные ставки по льготной ипотеке действуют только в отношении кредитов, выдаваемых на приобретение жилой недвижимости, а как мы знаем, апартаменты к ней не относятся. Если вы хотите купить апартаменты в ипотеку, вам доступно кредитование по базовым программам с применением персональных скидок заёмщика, которые Банк предоставляет зарплатным клиентам, а также лицам, заключившим договор комплексного страхования.
- Для погашения ипотеки на апартаменты нельзя использовать средства маткапитала и субсидии для многодетных. Как и в предыдущем случае, льготы предоставляются только по договорам на покупку жилья, а не коммерческих помещений. Для покупки коммерческих помещений есть отдельные программы кредитования.
- Также для выдачи ипотеки и объект, и застройщик должны иметь аккредитацию в МТС Банке, если речь идёт о покупке апартаментов на первичном рынке. Дополнительных требований к пакету документов нет. Заявка рассматривается в срок до 3 рабочих дней, срок действия одобрения – 60 дней.
Кто может купить апартаменты в ипотеку
По таким кредитам применяются базовые условия ипотеки на новостройки, а это значит, что стать заёмщиком может любой человек, соответствующий требованиям Банка.
Чтобы получить ипотеку на покупку апартаментов, необходимо:
- Соответствовать возрасту. Заёмщику должно быть не менее 18 лет на дату заключения договора и не более 75 лет на момент последней выплаты. Возраст напрямую влияет на сумму кредитования – чем больше лет в запасе, тем легче распределить нагрузку и сформировать комфортный ежемесячный платёж. Чем короче срок выплат, тем выше нагрузка, и если размер ежемесячного платежа не будет соответствовать вашим доходам, банк может снизить размер кредита.
- Подтвердить доход – справкой 2-НДФЛ для работающих по найму, декларацией или справкой по форме банка для самозанятых, ИП, владельцев бизнеса. Доход должен быть достаточным, чтобы вы могли платить по ипотеке, а ваш показатель кредитной нагрузки не превышал рекомендованные ЦБ значения. Нормальной считается нагрузка, когда на выплаты по кредитам и прочим обязательствам у заёмщика уходит не более половины дохода. Если показатель выше, банк может уменьшить размер ипотеки.
- Подтвердить занятость. Необходимый минимальный общий стаж – не менее 1 года и не менее 3 месяцев на последнем месте работы. Для ИП, самозанятых, владельцев бизнеса – 12 месяцев.
Как повысить шансы на получение ипотеки
Процесс рассмотрения заявки на ипотеку для покупки апартаментов такой же, как и при покупке жилой недвижимости. После получения ваших документов Банк анализирует данные о доходах, кредитной истории и формирует предложение. Результат может быть разным – Банк может предложить больше, чем вы ожидали, или меньше.
Вот что можно сделать, чтобы повысить шансы на одобрение ипотеки в нужной вам сумме:
- Привлечь созаёмщика. Ваши доходы сложатся, и у Банка будут основания увеличить лимит.
- Заявить дополнительные доходы. Если вы получаете доход от аренды, дивиденды от участия в бизнесе – заполните справку по форме банка.
- Снизить текущую кредитную нагрузку – закройте лишние кредитные карты, погасите небольшие кредиты, а после – подавайте заявку на новый кредит. Также вы можете рефинансировать текущие задолженности, чтобы получить более выгодную ставку и срок кредитования.
Апартаменты могут быть разными. Они располагаются не только в деловых кварталах больших городов, но и в составе жилых комплексов у моря. Их покупают для жизни, творчества, ведения бизнеса, и если вы рассматриваете такой вариант, возьмите ипотеку на апартаменты в МТС Банке – это доступно и выгодно.