Большинство ипотечных программ подразумевает внесение первоначального взноса. Рассказываем, что такое первоначальный взнос, какие есть альтернативы и можно ли взять ипотеку без первоначального взноса.
Что такое первоначальный взнос по ипотеке
Первоначальный взнос — это часть стоимости недвижимости, которую покупатель оплачивает собственными средствами. Большинство банков не выдает кредит на полное обеспечение стоимости квартиры, а помогает оплатить лишь часть — 70-85% стоимости жилья по договору. Подразумевается, что остаток заемщик оплатит сам– это и будет первоначальный взнос.
Размер первоначального взноса устанавливается банками в привязке к требованиям ЦБ РФ. Например, льготные программы с господдержкой выдаются при условии внесения первоначального вноса не менее 15%. Базовые программы банки регулируют самостоятельно, но значительных отличий от рекомендованных Центробанком значений нет.
Для чего банкам нужен первоначальный взнос
Самостоятельная оплата части стоимости недвижимости — способ проверить и подтвердить благонадежность заемщика. Если вы предоставили первоначальный взнос, для банка это означает:
- Что вы умеете планировать. Вы решили купить квартиру в ипотеку, спланировали бюджет, какое-то время аккуратно откладывали деньги и подготовили необходимую сумму.
- Что вы готовы к длительным обязательствам. Вы уже копите деньги какое-то время и, скорее всего, сможете делать это в дальнейшем, так как правильно распределяете средства.
- Вы надежны. Заемщики, уже заплатившие за недвижимость часть собственных денег, не захотят их терять и будут выплачивать ипотеку вовремя.
Отметим, что первоначальный взнос или его отсутствие не говорит о том, что заемщик ненадежный:
- во-первых, есть другие способы вступления в ипотеку без привлечения собственных средств;
- во-вторых — многие просто хотят купить квартиру быстрее, и ищут способы сократить первоначальный взнос или отказаться от него, так как накопление занимает определенный срок.
Что делать, если денег на первый взнос нет
Решение об ипотеке приходит под влиянием разных факторов: надоело платить за съемное жилье и переезжать, появилась семья и нужны хорошие условия, есть необходимость сменить текущее жилье на более подходяще и других. Вот самые распространенные способы сформировать первоначальный внос.
Накопить
Простой и понятный план для каждого. Вы определяете бюджет покупки жилья, выбираете программу, подсчитываете размер первоначального взноса и начинаете копить.
- Например, положить деньги в банк под проценты и регулярно перечислять на вклад определенную сумму с зарплаты. Чтобы не было соблазна потратить, можно открыть вклад с запретом на снятие.
- Можно копить наличными, просто откладывая деньги «под подушку».
Взять в долг
Помочь в оплате первоначального взноса могут ваши близкие, друзья или даже работодатель, если дадут вам деньги в долг без процентов. Здесь стоит понимать, что вы берете на себя двойные обязательства — вам надо будет не только платить банку, но и тому, у кого вы одолжили деньги. Заранее посчитайте совокупные расходы по долгам, чтобы понять, справитесь вы или нет.
Оформить кредит
Потребительский кредит можно взять без обоснования цели — это простой и быстрый способ заплатить первоначальный взнос. Но здесь есть два нюанса:
- вы, как и в предыдущем случае, будете платить сразу по двум обязательствам;
- не каждый банк даст ипотеку, если у клиента уже есть задолженность — вам просто может не хватить дохода для нового кредита.
Кстати, далеко не каждому заемщику требуется копить на первоначальный взнос целиком. Определенные категории граждан могут воспользоваться поддержкой государства, которая позволяет заплатить необходимую сумму частично или полностью с использованием субсидий. Рассказываем ниже.
Материнский капитал
Специальная выплата семьям с детьми, которая с 2020 года предоставляется уже при рождении первого ребенка. Выдается в виде сертификата, который можно направить на строго определенные цели, в числе которых улучшение жилищных условий семьи. На выплату имеют право полные и неполные семьи, в том числе — усыновившие ребенка.
За первого ребенка в 2022 году выплачивали 524,5 тысяч рублей, за второго или последующих — 693,1 тысяч рублей, если это первый маткапитал семьи, или 168,6 тысяч рублей, если семья ранее получила выплату за первенца. Размер выплат на детей в 2023 году — 589,5 тысяч рублей на первого и 779 тысяч рублей на второго ребенка.
При использовании маткапитала в качестве первоначального взноса, необходимо об этом уведомить банк в момент подачи заявки. Банк самостоятельно подаст запрос в ПФР и, при положительном решении, учет положенную сумму в составе первоначального взноса. При этом семья может списать средства маткапитала как полностью, так и частично.
Военная ипотека
Специальная программа для военнослужащих, которая реализуется при поддержке Министерства обороны. Подразумевает участие военнослужащего в НИС – накопительно-ипотечной системе. Участники НИС получат от государства ежегодную выплату, которую можно направить на первоначальный внос по ипотеке при условии, что военнослужащий отслужил по контракту не менее 3 лет. НИС государство пополняет ежегодно, пока военнослужащий не вышел на пенсию или не уволился по иным причинам.
Особенность военной ипотеки в том, что она выделена в отдельную программу и реализуется не всеми банками. Совместить накопления в НИС и гражданскую ипотеку нельзя. Но при достижении определенной выслуги лет военные имеет право получить деньги из НИС для любых целей. Этой целью может быть и участие в гражданской ипотеке на общих условиях.
Льготная ипотека
Включает несколько программ, ставка по которым субсидируется государством. Как мы уже говорили, сегодня минимальный порог первоначального взноса по льготным ипотекам составляет 15% и уменьшить его нельзя. Но выгода от участия в таких программах все равно есть:
- вы берете ипотеку по низкой ставке, что сокращает размер ежемесячного платежа и уменьшает общую стоимость квартиры;
- в периоде накопления на первоначальный взнос можно постараться откладывать чуть больше, так как после вступления в ипотеку можно снизить нагрузку на семейный бюджет за счет лояльной ставки, и вы сможете «выдохнуть».
Особые условия и акции от застройщика
Некоторые компании для привлечения покупателей предлагают скидку от стоимости квартиры, что позволяет уменьшить размер первоначального взноса.
Кроме того, иногда застройщик предлагает погасить первоначальный внос за клиента. Это может быть выгодно, но:
- деньги не предоставляются бесплатно, это может быть дополнительное соглашение об еще одном займе, который вам придется выплачивать одновременно с основной ипотекой;
- выбор таких квартир может быть ограничен.
Когда вы планируете покупку жилья, рассмотрите все варианты. Иногда получается выгодно совместить некоторые из них.
Как отсутствие первоначального взноса влияет на условия по ипотеке
Ранее банки предлагали ипотеку без первоначального взноса под более высокий процент или с расширенным пакетом страхования объекта и жизни заемщика. Кроме того, допускалось привлечение поручителей или созаемщика с высокими доходами, которые являлись гарантом выплаты ипотеки, если основной заемщик не справится с обязательствами. Также ипотеку давали на меньший срок или на небольшую сумму, что снижало риски банка в случае невыплат.
Сегодня ипотека без первоначального взноса почти не выдается. Найти такое предложение сложно, а условия едва ли будут комфортными. Логичнее будет накопить или найти другие способы формирования суммы для вступления в ипотеку.
Альтернативный вариант — кредитование под залог недвижимости.
Ипотека под залог недвижимости
Классическая ипотека — это строго целевой займ на покупку жилья, который не может быть потрачен на иные цели. Кредит под залог недвижимости можно взять на что угодно, в том числе — купить на эти деньги квартиру, дом или участок.
При таком виде кредитования первоначальный внос не нужен, так как гарантом для банка выступает залог. Важно понимать, что в залог принимается не та недвижимость, которую вы приобретаете, а та, которая уже есть у вас в собственности.
Требования банков к таким объектам достаточно строгие:
- залоговая недвижимость должна быть неаварийной, не под снос;
- находиться в собственности не более, чем у трех человек, включая заемщика;
- это квартира или дом с земельным участком.
Предоставить квартиру в залог банку могут ближайшие родственники — родители или кровные братья и сёстры. При этом владелец недвижимости должен быть созаемщиком по кредиту. Приобретаемую недвижимость передавать в залог банку не нужно.
Банки могут отказать, если доля в недвижимости принадлежит несовершеннолетнему, жилье уже находится под обременением — куплено в ипотеку, но она еще не выплачена, или приобретено по ДДУ, но стройка не завершена. Чтобы узнать, можете ли вы взять кредит под залог имеющейся у вас недвижимости, стоит обратиться напрямую в банк и уточнить условия у менеджера.
В МТС Банке можно взять кредит на покупку жилья под залог недвижимости на выгодных условиях:
- на срок до 15 лет;
- на сумму до 15 млн рублей;
- в объеме до 80% стоимости залога (если в зало передается дом, то до 70%);
- с принятием решения за 3 дня.
Подайте заявку и рассмотрите все варианты ипотеки. Мы поможем сравнить программы и подберем оптимальные условия покупки жилья.