Купить квартиру в новостройке на этапе строительства можно у застройщика или у того, кто уже её купил. Такое бывает, когда человек заключил договор долевого участия (ДДУ), но позже по каким-то причинам решил продать недостроенную недвижимость. Подобные сделки оформляются по договору переуступки (цессии), и сегодня мы поговорим, в чём их плюс и какие риски необходимо учесть.
Зачем пользоваться переуступкой
При покупке жилья в строящемся доме, право собственности на недвижимость переходит к покупателю только после сдачи объекта в эксплуатацию. Договор долевого участия не подразумевает владения жильём, но дает право требовать оформления его в собственность, когда стройка будет завершена. Переуступка позволяет передать эти права иному лицу, в случаях, когда это было запланировано заранее или необходимо здесь и сейчас в силу ряда причин.
Вот когда применяется договор цессии (переуступки):
- Продажа инвестором. Это может быть физлицо или компания, получающая доход от купли-продажи жилья. Не секрет, что на начальном этапе строительства квадратные метры всегда дешевле, чем на момент сдачи дома. Инвесторы вкладывают деньги в стройки и позже перепродают объекты, когда считают разницу в цене достаточной или хотят высвободить деньги под новые инвестиции.
- Продажа подрядчиком. Не всегда застройщик возводит объекты полностью своими силами, он может привлекать подрядчиков, с которыми рассчитывается как деньгами, так и квадратными метрами. Подрядчики могут продавать эти метры сотрудникам своих компаний или всем заинтересованным лицам. Продажа возможна до окончания стройки: компаниям нужны живые деньги, поэтому они выставляют недострой в свободную продажу.
- Продажа покупателем. Бывает, что человек передумал покупать жильё в этом районе, нашёл более выгодное предложение или более удобную планировку. Он может продать текущий объект, а вы – его купить.
Условия правомерности сделки
Сама по себе сделка не противоречит закону: продавать и покупать недостроенное жильё можно. Однако есть несколько правил, которые должны быть соблюдены, чтобы сделка была правомерной, и после завершения строительства вы без проблем смогли оформить право собственности на недвижимость:
- Переуступка оформляется только на объекты на стадии строительства. Если подписан акт ввода в эксплуатацию, а ваш продавец просто не вступил в права, необходимо дождаться оформления объекта в собственность и далее уже заключать стандартный договор купли-продажи.
- Сделка обязательно регистрируется в Росреестре. Более того, до её заключения необходимо получить выписку из ЕГРН, чтобы проверить статус недвижимости, подлинность договора и наличие обременений.
- Сделка должна быть одобрена застройщиком, плюс у него не должно быть претензий к бывшему покупателю в части оплаты. Существующие обязательства должны быть закрыты либо переданы новому покупателю по договору.
Плюсы и минусы
Если цессия существует, значит это кому-нибудь нужно. Тем не менее, как и у других вариантов покупки жилья, покупка по договору переуступки имеет плюсы и минусы.
Главными плюсами для покупателя являются:
- Возможность купить желанный объект. Вы выбрали дом, но квартиры нужного типа закончились. Переуступка поможет купить тот самый вариант, если он появится на рынке.
- Экономия. Квартиры по договору переуступки дороже, чем на нулевом цикле, но дешевле, чем приобретение полностью готового жилья.
- Заработок. Купив квартиру в середине строительства, её можно продать, когда объект будет сдан. Если ваша цель – инвестирование, цессия – один из способов это сделать.
Для продавца плюсы тоже есть. Это заработок, ведь он продает квартиру дороже, и получение «живых» денег, когда это нужно срочно.
К минусам договора цессии для продавца относятся:
- Уплата налога. Сделка предусматривает получение дохода, а значит, требует заполнения декларации и уплаты 13% НДФЛ с суммы прибыли.
- Временные затраты. Необходимо получить разрешение застройщика и запросить документы из Росреестра.
- Отсутствие прибыли. Если сделка проводится в срочном порядке и объект продается ниже рынка.
Для покупателя минусы тоже есть:
- Период ожидания. Стройка может идти с отклонением от графика, и ваш переезд состоится позже запланированного.
- Переплата. Покупка на нулевом цикле была бы дешевле.
- Риски потерять квартиру из-за ошибок при заключении сделки.
Оформление договора
При заключении договора необходимо убедиться, что ДДУ зарегистрирован в Росреестре, а строящаяся недвижимость не находится в залоге или под обременением, в том числе, в рамках ипотечного договора. Покупать по договору цессии квартиру с ипотекой по ДДУ можно, главное – урегулировать этот вопрос с банком:
- получить согласие банка на сделку;
- оформить переуступку ипотеки;
- закрыть текущую ипотеку до заключения договора цессии.
Если у предыдущего покупателя осталась задолженность перед застройщиком, после подписания договора переуступки обязательство её погашения перейдет к вам – убедитесь, что долгов нет, и зафиксируйте этот пункт в договоре цессии.
Риски
Выше мы говорили, что есть риски потерять право на оформление недвижимости в собственность, если сделка заключена с ошибками. Это касается не только отсутствия разрешения застройщика или регистрации первого ДДУ в Росреестре, есть и другие моменты:
- Совместная собственность. Если в момент заключения договора долевого участия первый покупатель состоял в браке или при оформлении ипотеки использован маткапитал, при продаже такого объекта необходимо согласие второго супруга и урегулирование вопросов с опекой и СФР.
- Долгострой. Инвестор может продавать квартиру не просто так, а потому что получил информацию о сложностях у застройщика.
- Штрафы и пени. В процессе расчётов по договору с застройщиком, у первого дольщика могли быть просрочки, которые после подписания договора переуступки перейдут к вам.
- Подмена понятий. Вместо договора цессии заключен договор предварительной купли-продажи. Такой договор не подлежит регистрации в Росреестре и заключается быстрее, но не наделяет вас правами дольщика, вы не сможете доказать право на собственность, если продавец исчезнет.
Всех этих рисков можно избежать, если проверять информацию – найти информацию о застройщике, получить документы на недвижимость и внимательно изучить их, запросить справку о расчётах между первым покупателем и застройщиком.
Продавец должен вам предоставить:
- ДДУ в оригинале или копию с нотариальным заверением
- Согласие на продажу квартиры по переуступке от застройщика и справку об отсутствии задолженностей
- Выписку ЕГРН
- Согласие второго супруга, если ДДУ заключён в браке
- Согласие банка, если под ДДУ оформлена ипотека
Переуступка и эскроу
При заключении договоров на покупку недвижимости в строящихся домах используются счета эскроу. Они принадлежат застройщику, но деньги на их счёт вносит покупатель. Застройщик получает доступ к такому счёту только после сдачи объекта и подписания акта приёма-передачи дольщиком.
В случае переуступки новый дольщик получает все права и обязанности предыдущего покупателя по ДДУ, а значит, и права возврата средств с эскроу на свой лицевой счёт, если строительство не будет завершено. Главное, если ДДУ заключен с эскроу, уведомить о переуступке банк, где открыт этот счёт.
Можно ли оформить ипотеку при переуступке
Да, покупка жилой недвижимости по договору цессии не противоречит правилам выдачи ипотечных кредитов. МТС Банк предлагает ипотеку на новостройки, которую можно оформить на покупку квартиры по договору уступки по ДДУ.
Подайте заявку, чтобы получить индивидуальный расчёт ставки и уточнить условия заключения договора.