Пожалуйста, подождите...

Спасение ипотеки - дело рук АИЖК и банков

Пресс-центр МТС Банка

Тел.: (495) 921-28-00, доб. 4519
Эл. почта: press@mtsbank.ru

Оформить подписку

Банковское обозрение

01 марта 2009

В ожидании дефолтов заемщиков банки начали разрабатывать собственные программы по реструктуризации ипотечных кредитов. Подобная антикризисная мера для банков обернется дополнительными расходами. Однако в итоге, по мнению большинства участников рынка, эти финансовые траты окажутся меньше, чем убытки от потери клиентов.

АИЖК поможет всем, но... частично

Пока, по официальным данным, количество просрочек по ипотеке увеличилось незначительно. Однако банкиры вовсю готовятся к тому, что ситуация может измениться. Примечательно, что банкиры и государство озадачились данным вопросом практически одновременно.

5 февраля 2009 года правление АИЖК утвердило "Стандарт реструктуризации ипотечных кредитов (займов) для отдельных категорий заемщиков". В этом документе АИЖК постаралось учесть интересы всех участников сделки - и заемщиков, и кредиторов. Но в то же время Агентство не берет на себя всю финансовую нагрузку. Как и в случае с программой по санации банков, государство вступает "в долю" с основными участниками сделки.

АИЖК предлагает две основные формы реструктуризации ипотечных кредитов: смешанный договор и стабилизационный кредит.

Если используется первая схема реструктуризации ипотечного кредита, то АИЖК предоставляет средства в размере 20% от размера денежных средств, предусмотренных в конкретном договоре. Таким образом, у банка появляется ликвидность в размере одной пятой кредита, которую он сможет разместить по ставкам денежного рынка.

Если реструктуризация ипотечного кредита заемщика была проведена по схеме стабилизационного кредита, который банк предоставляет заемщику самостоятельно, АИЖК рефинансирует выданный стабилизационный кредит по истечении льготного периода.

Другой заинтересованной стороне - заемщику АИЖК предоставляет возможность изменения графика платежей по погашению задолженности, в том числе перераспределение размеров ежемесячных платежей и/или увеличение общего срока исполнения обязательств. По замыслу его авторов, получив передышку (до 12 месяцев), кредитор сможет найти работу и восстановить свою платежеспособность. После чего рассчитается с долгами.

Таким образом, и банк, и кредитор, получают отсрочку на время, зная, что в скором времени проблема "всплывет" вновь.

АИЖК демонстрирует полную готовность к масштабной работе. В 2009 году на реструктуризацию ипотечных кредитов правительство выделило 5 млрд рублей. При этом не исключается возможность существенного увеличения этой суммы в течение года в случае необходимости. Кроме того, в Агентстве заверяют, что, несмотря на малые сроки подготовки к реализации программы, уже сейчас они готовы к работам по выдаче и сопровождению 200 - 250 займов в неделю.

Кстати, первые сделки по реструктуризации ипотечных кредитов по Стандарту АИЖК уже были проведены. Московский банк реконструкции и развития совместно с Агентством провел реструктуризацию ипотечного жилищного кредита саратовскому заемщику, попавшему в трудную жизненную ситуацию из-за потери работы и значительной части доходов.

АИЖК вместе с МБРР выдал заемщику новый ипотечный кредит на погашение первоначального ипотечного займа. Согласно новому графику, заемщик в течение 12 месяцев может вносить половину суммы ежемесячного платежа, который был установлен по первоначальному ипотечному кредиту, а по истечении льготного периода платежи заемщика незначительно возрастают.

Надо отдать должное правительству - к решению проблем на ипотечном рынке оно приступило достаточно оперативно. Вспомним, что после ухудшения ситуации на финансовых рынках, прежде чем банкам были предложены беззалоговые кредиты Центрального банка для пополнения ликвидности, несколько кредитных организаций не справились со своими обязательствами перед клиентами. Ситуация на ипотечном рынке пока не обернулась массовыми дефолтами. На сегодняшний день в АИЖК поступило всего 306 полных пакетов документов от заемщиков на предмет рассмотрения и согласования реструктуризации ипотечных кредитов.

Инициативу оценили не все

Правда, не все так гладко. Программа имеет ряд ограничений. Помощь будет оказана только тем заемщикам, у которых, во-первых, сумма месячного дохода за вычетом платежа по кредиту меньше суммарного (рассчитанного на всю семью) прожиточного минимума в конкретном регионе. При этом из-за изменения условий труда совокупный доход заемщика должен сократиться более чем на 50%. Во-вторых, жилье должно являться единственным для проживания. В-третьих, заемщик не должен иметь активов (например, машины, недвижимости и т.д.), которые бы могли пойти в счет погашения кредита. В-четвертых, общая площадь жилого помещения, приобретенного по ипотеке, должна составлять не более 50 кв. метров для одиноко проживающих, не более 35 кв. метров на человека для двух проживающих и не более 30 кв. метров на человека для трех проживающих и более.

Кроме того, эта программа рассчитана только на реструктуризацию ипотечных кредитов, то есть кредитов, где приобретаемое жилье являлось объектом залога. В том случае, если кредит был взят на покупку недвижимости, но в качестве гарантов в нем выступили третьи лица, то есть поручители, писать заявление в АИЖК не имеет смысла.

Ясно, что многие заемщики не будут соответствовать обозначенным требованиям. Начальник управления розничных кредитных продуктов Промсвязьбанка Иван Ивкин пояснил: "Точно сказать, какая доля наших заемщиков попадает под стандарты, достаточно сложно, однако мы не ожидаем, что эта доля будет достаточно высока. Мы бы ориентировались на уровень 15 - 20%".

В Райффайзенбанке вообще не планируют пользоваться услугами АИЖК. Член правления, руководитель дирекции обслуживания физических лиц Андрей Степаненко пояснил позицию банка: "По моему мнению, предлагаемые варианты реструктуризации не смогут принести существенной пользы ни для заемщика, ни для банка, поскольку вариант рефинансирования с 20-процентным участием АИЖК не решает проблему для банка, а скорее усложняет схему работы с заемщиком - в этом случае банку удобнее произвести реструктуризацию самостоятельно. Вторая схема АИЖК - стабилизационный заем - увеличивает размер задолженности клиента и с высокой долей вероятности может привести к усугублению проблем по окончании срока стабилизационного займа. Кроме того, многочисленные ограничения в программе АИЖК не позволяют большинству клиентов Райффайзенбанка воспользоваться программой".

Получив подобную программу, большинство банков активно взялись за разработку собственных.

Но на самом деле АИЖК предполагало именно такой сценарий развития событий. Генеральный директор Агентства по реструктуризации ипотечных кредитов Андрей Языков пояснил: "На мой взгляд, именно совокупность решений (собственные программы банков и реструктуризация совместно с АИЖК) позволит избежать критической ситуации. Хочется отметить, что мы, в свою очередь, также работаем над расширением форм и схем поддержки заемщиков и в ближайшее время будем готовы предложить новые решения, ряд из которых будет разработан совместно с крупнейшими банками страны".

Антикризисная самодеятельность банков

На данный момент банки самостоятельно разработали несколько схем реструктуризации ипотечных кредитов.

Первый вариант - рефинансирование ипотечных кредитов, выданных в иностранной валюте, в рублевые. Даже если заемщик не потерял работу, резко подорожавшая валюта может сделать ежемесячные платежи по кредиту для него неподъемными. Поэтому большинство банков в массовом порядке производят такие операции. Однако условия рефинансирования кредитные организации предлагают разные - одни из них взимают единовременную комиссию за конвертацию валюты, другие нет.

Например, в банке "Хоум Кредит" такую комиссию взимать не собираются. Заместитель председателя правления банка "Хоум Кредит" Владимир Гасяк пояснил: "Перевод валютных средств осуществляется как изменение условий по текущему кредитному договору, что позволяет клиенту сохранить за собой право получения налогового вычета за квартиру".

В Сбербанке также отказались от комиссии. В госбанке просчитали, что потенциальные потери от этого шага банк сможет компенсировать за счет разницы в ставках по рублевым и валютным кредитам.

ВТБ 24 предлагает более жесткие условия - размер единовременной комиссии, взимаемой за рефинансирование кредита, составляет 24 000 рублей.

Второй вариант - реструктуризация долга. Банк "Хоум Кредит" готов реструктурировать ежемесячные выплаты на 12 месяцев. В первые шесть месяцев назначается минимальный платеж - 1 /2 первоначального платежа, а последующие шесть месяцев - 2/3 первоначального платежа.

Эта программа по своему содержанию схожа с программой, предложенной АИЖК. Однако банк, осуществляя реструктуризацию самостоятельно, к заемщикам предъявляет менее жесткие требования. Так, этим продуктом могут воспользоваться заемщики, доходы которых сократились на 30% и более.

Банк Москвы также предлагает "кредитные каникулы". Воспользовавшись такой программой, заемщик получает отсрочку погашения на часть ежемесячного платежа. В зависимости от вида кредита "каникулы" могут составлять от одного до шести месяцев.

Третий вариант - увеличение срока возврата кредита. Банк Москвы предлагает продлить время расплаты до 30 лет.

Четвертый вариант можно назвать радикальным - продажа долга. Такой способ избавления от ссуды банк "Хоум Кредит" предложил тем клиентам, чье финансовое положение исключает возможность выплат по ипотечному кредиту. Заемщики могут продать свой долг по ипотечному кредиту другому физическому лицу. По прогнозам банка, этот механизм заинтересует "новых" заемщиков, поскольку число предложений по ипотечным кредитам сегодня ограничено.

Эти программы стали своего рода пионерами на ипотечном рынке. И, вероятно, в ближайшее время появятся и другие механизмы рефинансирования ипотечных кредитов. Иван Ивкин (Промсвязьбанк) отметил: "Пережить кризис, не предпринимая антикризисных мер, возможно, однако это будет неверным решением в отношении клиентов. Если клиент оказался в сложной ситуации не по своей вине, а по воле обстоятельств, то банку следует, да и выгоднее пойти клиенту навстречу и постараться совместными усилиями решить проблему. В этом случае после завершения проблем банк получит еще более лояльного клиента, чем до кризиса".

Минус на минус будет плюс

Понятно, что для банков реструктуризация ипотечных кредитов обернется дополнительными расходами. Если проанализировать финансовые затраты, которые может понести банк, не принимая программ по реструктуризации ипотечных кредитов, и затраты, которые потребуются для их реализации, то первые окажутся значительно больше.

Если кредитная организация не будет принимать меры по спасению ипотечных заемщиков, то ей придется столкнуться, во-первых, с увеличением затрат на создание резервов. Во-вторых, с дополнительными расходами на досудебную и судебную работу с заемщиками, которые перешли в разряд злостных неплательщиков. В-третьих, банк не получит прибыль, так как в итоге лишится предусмотренных по кредиту процентов.

Теперь обратимся к расходам, которые возникают в случае принятия программы по реструктуризации ипотечных кредитов. Если в качестве такой антикризисной меры банк увеличивает срок действия кредитного договора, то ему потребуется привлечь еще более "длинные" деньги. При изменении валюты кредита банк понесет расходы на конвертацию (если он ее, конечно, не обязал заплатить заемщика). Кроме того, процедура рефинансирования потребует от банка дополнительных трудо- и энергозатрат. Если число обращений перевалит за несколько десятков, скорее всего, потребуются дополнительные "руки". А запоздавшие проценты по кредиту за несколько месяцев обесценятся.

Решающее значение, однако, в данных подсчетах имеют клиенты. Иван Ивкин пояснил: "Банк не может пойти на то, чтобы потерять клиентов, которые являлись добросовестными заемщиками и будут таковыми после сложного периода".

Численность безработных граждан, зарегистрированных в органах службы занятости, на 11 февраля 2009 года, составила 1 млн 807,6 тыс. С начала октября количество уволенных сотрудников достигло 169657 человек. 1030 предприятий заявили о переводе 920823 сотрудников на режим неполного рабочего дня, предоставлении вынужденных отпусков и простое.

Объем кредитов, выданных в России в течение 2008 года, составляет 1,15 трлн рублей. Из них на ипотеку приходится 974,5 млрд рублей.